
2025年,中国商业地产市场迎来一场前所未有的外资撤退潮。贝莱德、凯雷、橡树资本三大国际巨头接连断供弃楼,累计损失超百亿元人民币。这一现象背后,不仅是单一企业的投资失利,更折射出中国商业地产市场结构性矛盾的集中爆发,以及全球经济格局变动下资本流动的深层逻辑。

一、外资撤退的典型样本:从贝莱德到凯雷的溃败轨迹
贝莱德断供事件堪称外资撤退的标志性案例。2018年,这家全球最大资管公司以12亿元收购上海普陀区北岸长风E、G两栋写字楼,其中7.8亿元来自渣打银行贷款。然而,到2023年底贷款到期时,项目租金收入已无法覆盖利息成本,空置率攀升至22%。贝莱德尝试以30%折扣出售未果后,最终选择断供,直接损失超4亿元。渣打银行接手后虽以6.8亿元转售,但仍亏损1亿元。
凯雷资本的折戟更具戏剧性。2015年,凯雷以52亿元购入上海某31层写字楼,彼时上海写字楼空置率仅4.6%,租金年涨幅超8%。但到2024年出售时,空置率飙升至22%,最终成交价仅27亿元,较买入价腰斩。更讽刺的是,凯雷在2018年就已启动剥离中国房地产业务,将重心转向私募股权投资。
橡树资本的困境则暴露了外资处理不良资产的难题。2021年,橡树因恒大4亿美元贷款违约,被迫接管一个度假村和住宅项目。尽管通过与地方政府合作完成交付,但项目估值较收购时缩水60%,资金回笼周期延长至5年以上。
二、市场结构性矛盾:供过于求与需求断层
外资撤退的直接诱因,是中国商业地产市场长期积累的供需失衡。数据显示,2020-2024年全国写字楼新增供应1.2亿平方米,相当于再造4个上海陆家嘴金融区,但同期净吸纳量仅3700万平方米。上海前滩、北京丽泽等新兴商圈空置率突破40%,核心区亦达15%,商业地产大宗交易均价较峰值下跌28%。
需求端的断层更为致命。科技革命与疫情冲击彻底改写了办公逻辑:远程办公使企业人均办公面积需求缩减37%,AI技术进一步侵蚀后台岗位数量。某跨国企业调研显示,其中国区员工远程办公比例从2019年的5%跃升至2025年的72%,导致其在北京、上海的写字楼租赁面积缩减60%。
租金回报率的崩塌印证了市场恶化程度。北京甲级写字楼租金较疫情前暴跌30%,上海从2018年10.57元/平方米/天降至2024年3.2-5.8元/平方米/天,远低于11元/平方米/月的物业管理成本。某外资机构持有的北京写字楼,年租金收入仅够覆盖贷款利息的47%,持有即意味着持续失血。
三、资本逻辑重构:从"买入-杠杆-增值"到"断尾求生"
外资传统投资模式在中国遭遇系统性失效。贝莱德65%的融资杠杆在租金上涨期是印钞机,但在下行期却成为绞索。2024年商业地产平均融资成本5.8%,远超4.1%的净回报率,形成利差倒挂。更严峻的是退出通道急剧收窄:外资占比从45%跌至18%,CMBS违约率升至9.1%,REITs市场破发成常态。
风险控制机制在极端市场下失效。贝莱德虽通过私募基金隔离风险,将损失限制在4.2亿元本金范围内,但无法逆转资产价值缩水趋势。某外资银行持有的工业园区项目,因租金下滑被迫计提3500万元减值准备,尽管企业整体利润回升,资产质量隐忧仍存。
全球产业链重构加剧资本外流。中美贸易摩擦升级背景下,外资普遍预期中国经济增长放缓将压缩商业机会。国家统计局数据显示,外资工业企业利润在2022-2024年连续三年下降,2024年降幅虽收窄至1.7%,但资本回报率已跌破国际投资者底线。
四、政策与市场的双重困境:地方财政依赖与金融风险传导
地方政府在商办市场中的角色陷入两难。商业地产曾为地方财政贡献巨额税收,上海高端写字楼年税收贡献达数十亿元,促使审批政策长期宽松。但当市场转向,地方政府既无法快速调整政策应对过剩产能,又需面对空置写字楼带来的城市形象与资源浪费问题。
金融系统风险随资产贬值扩散。中国中小银行抵债资产中房产类占比高达81.56%,但处置率不足30%,变现损失率超60%。某农商银行接收的设备厂房,原评估价794.83万元,最终仅以240万元成交,损失率69.4%。外资机构持有的商业地产平均挂牌周期延长至18个月,流拍率超60%,形成"资产堰塞湖"。
五、未来展望:新资本逻辑下的市场重构
外资撤退并非中国商业地产的终局,而是新旧动能转换的必经阵痛。沙特主权基金与中国资管公司合作收购长三角不良商业地产,某欧洲银行将北京空置写字楼改造为共享办公空间,年化收益率提升至8%,这些案例揭示出两条转型路径:一是引入主权基金等长期资本进行资产重组,二是通过功能升级创造新需求。
政策层面,简化处置流程、减免税费、建立全国性交易平台等措施正在落地。内蒙古产权交易平台通过线上竞价将处置周期缩短40%,樟树市政府提出的《稳外资行动方案》拟对司法拍卖房产免征土地增值税。这些改革能否逆转市场颓势,仍需观察2026年市场供需关系的再平衡进程。
在这场外资撤退潮中,中国商业地产正经历从"规模扩张"到"价值重构"的深刻转型。当传统办公空间的需求被科技解构,当全球资本流向因产业链重构而改变,唯有那些能率先完成资产证券化创新、拥抱新经济形态的玩家,才能在新周期中占据先机。
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